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萬達保利丹東圈地蓋樓 豪賭朝鮮經濟開放

日期:2012-06-11

6月2日上午,位于丹東市錦山大街與花園路交匯處的原丹東造紙廠廠區周邊喧囂不已,大約3000人參加了一個商業廣場售樓處的啟動活動,有大約半個城市的交警出動來維護交通。

中央電視臺主持人梁永斌和臺灣演員吳佩慈為了這個活動“站臺”,丹東市政府兩位高層領導——市委書記戴玉林和市長石光也成為“站臺”嘉賓。這個能夠造出如此大的陣勢來僅僅做一個啟動儀式的企業,就是近來四處拿地的王健林旗下的萬達廣場。

目前,萬達廣場正在成為中國商業地產領域內的明星和各地政府爭相邀請的座上賓。截至2011年底,萬達集團已經在61個城市中投資建設87座萬達廣場,其中已開業49個,2012年公司計劃開業17個萬達廣場和大連萬達中心。

萬達的進駐

這場啟動儀式,讓出租車司機老李有些郁悶,本來已經把與丹東萬達廣場相鄰的城市交通要塞之一,鵬欣水游城所在地的六道溝轉盤給堵上了,現在又把整個城市東西走向的主干道堵了一個水泄不通。《投資者報》記者乘坐老李的出租車時,他特地問了一句:“過花園橋嗎?”這顯然是擁堵的地方,也是他最不想經過的區域。

“萬達真是有實力!能做這么大的廣場,據說,市里還邀請他們繼續在當地做其他的項目。”一位參加了此次活動的丹東市發改委人士6月3日對《投資者報》表示,這次萬達廣場售樓處開放是這座中國最大的邊境城市到目前為止同類活動中最為轟動的一次。

連日來,這座城市因為萬達廣場售樓處的啟動,樓市消息滿天飛。惜售是流傳最多的消息,自從萬達廣場售樓處開放以來,熟人相見甚至會問:“你去看過萬達廣場的房子嗎?價格到底怎么樣?能不能找到內部人給打個折?”

而據《投資者報》記者觀察,真正受益的則是萬達廣場附近的本地房地產商開發的項目,價格已經由去年的8月份的接近6000元/平方米漲到8000元/平方米了。

去過其他城市萬達廣場的消費者,對這樣的項目自然不會陌生,丹東萬達廣場的設計和理念與萬達在國內幾十個城市建成或建設中的萬達廣場沒有太大的區別,只是一個模式的簡單復制。

雖然只是模式的復制,但萬達集團董事長王健林,其實運作的是一個城市綜合體,這和萬科、保利等傳統的房地產商不一樣,他們能提供給消費者的只有房子,而王健林提供的是一種綜合的、社區式的商業和生活方式。在這個綜合體里,其出售的不是一般的產品,而是一個社區甚至是一個社會。

據了解,丹東萬達廣場項目占地面積為26.2萬平方米,總建筑面積約115萬平方米,總投資約80億元,規模位列大連萬達集團在全國各地投資建設項目的前列。其中,僅占地面積就比北京朝陽萬達廣場(占地10萬平米)高1.6倍。

丹東萬達廣場的項目集五星級酒店、寫字樓、大型購物中心、城市步行街、高級住宅等多種業態于一體。大型連鎖超市、萬千百貨、萬達影院、大歌星ktv、大玩家超樂場、連鎖家電賣場等主力店、上百家品牌專營店及數十家餐飲店也將進駐丹東萬達廣場。

不夸張地說,這座廣場的進駐,讓這座小城顯得受寵若驚,畢竟這個項目一期就高達80億元的投資,能夠給予一個城市的招商引資帶來深遠的影響。據了解,丹東市2012年招商引資的目標是800億元,而2011年整個城市的gdp只有905億元。

看好朝鮮開放

為何萬達會將一個比北京朝陽萬達廣場大了接近兩倍的廣場,放在這樣一座小城?

在1月18日,全國政協常委、全國工商聯副主席、萬達集團董事長王健林曾在丹東萬達廣場簽約儀式上表示,丹東有著得天獨厚的區位優勢,在這里投資,不僅是對地方經濟發展和城市品位提升的支持,也是對提升國門形象的支持。

而在簽約儀式開始前,王健林一行先后到萬達廣場選址地(丹東造紙廠)和翡翠灣等待開發地塊考察。一同來丹東為項目助簽并參觀考察的還有全國政協常委、全國工商聯副主席、中國泛海集團董事長、民生銀行副董事長盧志強和大連一方集團董事長孫喜雙等。

當時,真正吸引這些大佬來此的真正原因,除了“國門形象的支持”以外,更多的可能是中國和朝鮮在2010年12月中朝重新簽署合作備忘錄后,又于去年6月8日和6月9日為黃金坪經濟區和羅先經濟特區舉行了奠基儀式。觀察人士認為,這標志著朝鮮方面終于開始打造前最高領導人金正日一直期望的“經濟特區”了,此前金正日一直有意采取中國式的改革,來振興長久疲弱的經濟。

據了解,此次奠基儀式上,中國商務部長陳德銘、朝鮮國防委員會副委員長兼勞動黨行政部長張成澤等均有出席。這是自2002年起,朝鮮把包括威化島和黃金坪島的新義州一帶劃定為經濟特區以來,最有實質進展的舉措。

在中國最大的邊境城市丹東,朝鮮的開放,一直是一個讓人興奮的名詞,持續吸引了不同的“淘金客”來光顧。畢竟很多企業曾從改革開放初期的中國,獲得了豐厚的收益,再次面對類似的商機,自然也引起地產界大佬們的興趣。近幾年,為丹東帶來最大變化的是房地產的大躍進,可以說全城都在建房子,泡沫的隱憂一直伴隨左右。

保利的窘狀

與萬達集團今年1月才與丹東市政府簽約不同,央企保利集團2009年就已進駐丹東了,選擇丹東錦江山后作為其開發房產項目的區域。該區域樹木茂密,臨近抗美援朝烈士公墓。因為區域特別,本地房地產商基本從未考慮在此開發,但外來的強龍保利集團卻先后購下了4塊地。

據了解,保利在丹東的項目叫作保利?錦江林語,是保利林語項目的復制產品,建筑面積超過60萬平方米,在2009年獲得丹東第一盤的稱號。不過,因為近幾年丹東樓盤日趨瘋狂,保利錦江林語項目盡管氣勢很大,但引起反響有限。

6月4日下午,《投資者報》記者來到保利?錦江林語售樓處現場時,只有記者一個外人,整個售樓大廳顯得非常冷清。擺在大廳一隅的沙盤做得非常精致,包含了保利錦江林語三期項目,其中別墅項目作為二期項目尤為顯眼。

保利集團近幾年致力于打造山居文化宜居生活,這讓之前丹東本地購房者感到新鮮,但考慮到錦江山后的特殊位置,除了原山后居民外,少有購房者愿意到這個區域居住。

盡管保利錦江林語一期項目早在2009年10月31日就已經開盤,但到目前仍有大部分房源沒有賣出,而賣出的別墅也是沈陽、哈爾濱和大連等城市的購房者前來購買,本地消費者購買的不多。

保利丹東公司內部人士透露,原本做這個項目也是看好朝鮮開放的概念,因為江邊傳統建造房產項目區域,已經基本全部被占,而錦江山后的環境也適合保利打造林語項目,適合做富人區,而最終選擇了這個區域,沒想到的是,周邊的好環境也正是部分市民所忌諱的地方。

據保利錦江林語銷售人員介紹,獨棟別墅的價格為2萬元/平米,這對于一個三級城市顯然價格不低,別墅設計的相似性很高,之間的距離很近,私密性并不強。并且每棟建筑面積都在300平米以上,動輒600萬~700萬的價格,也讓人望而卻步。

而保利在2009年開建項目時所承諾的學校、醫院、商業、公交……傳統居住區帶來的完善設施到目前來看,還沒有一項真正完成,而“入則寧靜,出則繁華”目前還是空口號。

新城區的隱患

除了萬達和保利,國內的鵬欣集團、綠城地產,以及新加坡兄弟集團公司等,如同尋得好梧桐樹一般,先后挺進丹東。其中,鵬欣集團在丹東建設的水游城項目已于5月15日在丹東萬達廣場的相鄰區域開工;綠城地產和新加坡兄弟集團公司則直接在丹東已建好的新城區投資。

丹東新城區(丹東臨港產業園區新城區)又稱為國門灣新區,位于遼寧省丹東市西南部地區,占地面積61.8平方公里,預計容納40萬人口。與當時即將開放的朝鮮“經濟特區”遙遙相望。

據了解,丹東新城區的綜合定位即為中朝邊境互補合作的橋頭堡,未來的區域綜合交通樞紐。而區域定位則為本地未來的“銅鑼灣”,計劃發展成中朝邊境國際金融商貿中心,丹東市未來的城市行政文化中心,現代化的水陸口岸、物流樞紐及現代化產業基地。

看起來這樣優秀的區域規劃,現在卻陷入前所未有的隱患之中。據了解,該區域西起201國道,南至鴨綠江邊,主要包括浪頭鎮和安民鎮,這些區域原本是大片的水稻田和蘆葦區以及洼地。接近東港市地質勘察院的人士6月4日對《投資者報》表示,新城區因為地下水層問題,整體下沉超過50公分,未來整個區域的建筑都會受此影響。

該人士表示:“形象一點兒的比喻,這整個區域原本就像一座蓄水池,密集地建設各種樓房等建筑,水資源被迅速消耗掉了,再加上地上的壓力大增,整個區域會下沉并不算是奇怪現象。”

無獨有偶,據丹東市委相關人士6月3日對《投資者報》透露,市里將會啟動新的城區建設,位置是原新城區東北方向的四道溝一帶,已經搬進新城區的市政府機關也會遷到四道溝。市里仍然計劃把丹東建設成為另一個大連,因為有一個非常好的概念,那就是即將開放的朝鮮“經濟特區”。

另據市委相關人士透露,丹東市委書記戴玉林曾和王健林一起探討過一起開發新城區的建設,而王健林最初也有興趣,這才把他的好朋友盧志強和孫喜雙等邀請過來一起考察新的項目。

朝鮮概念或成空

今年一月份王健林一行離開丹東后不久,朝鮮的“經濟特區”發展就發生了新的變化。3月17日,朝中社播發了朝鮮黃金坪和威化島經濟區法。

據了解,該法律共分74條,黃金坪地區開發將以信息產業、輕工業、農業、商業和旅游業為主,由開發者進行整體租賃和綜合開發經營;威化島地區將按照威化島開發計劃進行,具體開發方式將同開發當事者協商決定。

分析人士指出,由最初中朝兩國共同開發黃金坪和威化島項目,轉而面向全球的投資者招商引資。這表明,朝鮮正在以最大的誠意迎接來自全球范圍內的投資者,但沒有中國的強力支撐,這些投資者信心顯然不足。實際上,從韓國現代集團和大宇集團等企業在朝鮮開城開發區所受到的遭遇來看,在朝鮮投資不確定性的確非常大。包括人脈極廣的魯冠球的萬向集團曾在朝鮮投資,也遭受過比較嚴重的挫折。

正是朝中社這次對外發布的朝鮮黃金坪和威化島經濟區法的內容,與之前和中國方面簽署的租約有所不同,也會讓地產商有所顧慮。

丹東萬達廣場有限公司內部人士6月5日對《投資者報》表示,目前公司主要投資的是萬達廣場項目,并沒有其他新的項目在進行。這等于說是,王健林有可能放棄了進一步在丹東投資計劃。丹東市經委內部人士則透露,近來的確不再有萬達進一步在丹東投資的消息了。

與王健林一起來丹東考察的盧志強和孫喜雙在之后的丹東新聞中不再出現,而在之后的丹東萬達廣場奠基儀式和售樓處開放儀式上,也沒能見到王健林的身影。

與萬達和保利等房地產公司相比,個人投資者顯得更為理性一些。50余歲的金豐(化名)10年前就參與朝鮮開放項目。那個時候,他和他的朋友們曾給金正日政府提出,借鑒港澳發展模式,去建設和發展新義洲特別行政區,后來因為某種原因,整個項目被擱置了。不過,多年來他一直在關注朝鮮開放的消息。

今年4月份,他重新來到丹東,沿著建好的濱江路一路考察,包括丹東市區和下屬縣級市東港市的項目,他都一一去看過后,卻又下了一個判斷,短期內投資朝鮮仍然沒有機會。

在金豐看來,盡管丹東新城區的建筑漂亮,卻空殼化嚴重,因為離老城區比較遠,市區住戶過去的可能性也比較小。金豐觀察認為:“新城區的建設,更傾向于政府為了招商引資,拿個題材忽悠外地投資者的產物,恰恰朝鮮開放一直是各地投資者關心的問題。這也是在新城區的房地產商中,基本沒有本地房地產商的原因之一。”

目前,丹東新城區的住宅區內到了晚上,點燈的房間仍然少得可憐。即便是曾經轟動一時的新加坡兄弟集團公司開發的新加坡城二期項目里,開燈的房間也寥寥無幾。這個樓盤曾經最轟動的一件事是一位來自浙江的商人在2009年11月份一口氣買下了60套房子。

現在在整個新城區,因為諸多原因每天能賣出兩三套房子或一套都賣不出去的現象很多。而一直計劃建設的鴨綠江大橋項目也三易地址,到現在仍然未能真正開工,同時新城區產業園區的招商引資也陷入困境。

據丹東招商局內部人士透露,本來這個區域原本在很大程度上是為朝鮮開放做準備的,近來局勢的不斷變化,也讓投資者對朝鮮投資的熱情迅速下降了。■

《投資者報》記者 李新             

          

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